Guía completa
Todo lo que necesitas saber para encontrar, analizar y participar en un remate judicial en Colombia.
Un remate judicial es la venta forzada de un bien ordenada por un juez, generalmente como resultado de un proceso ejecutivo (incumplimiento de un crédito hipotecario o una deuda comercial). El juzgado embarga el bien del deudor, lo avalúa y lo ofrece al público al mejor postor.
La gran oportunidad está en el precio: la base mínima de oferta es el 70% del avalúo comercial en la primera convocatoria, y puede bajar al 50% si el remate queda desierto. Esto significa que es posible adquirir un inmueble muy por debajo del precio de mercado.
💡 En Colombia los remates judiciales están regulados por el Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012), artículos 448 a 468.
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Preséntate al remate
Con la información completa contactas el juzgado, verificas el estado del bien y te inscribes para participar el día del remate.
Embargo y avalúo
El juzgado embarga el bien por orden de un acreedor. Un perito avaluador lo visita y determina su valor comercial. Este valor es el "avalúo".
Dato clave: El avalúo es la referencia de mercado. La base del remate (lo mínimo que puedes ofertar) es el 70% del avalúo en la primera convocatoria.
Publicación del aviso
El juzgado publica el aviso de remate en el Registro Nacional de Remates (o en un periódico de amplia circulación). Ahí es donde Rematazo extrae la información.
Dato clave: El aviso incluye descripción del bien, matrícula inmobiliaria, base de remate, fecha, hora y lugar del remate.
Consignación previa
Antes del remate debes consignar el 40% de la base en la cuenta del juzgado. Sin este depósito no puedes participar como postor.
Dato clave: Si no eres el ganador, el juzgado te devuelve la consignación. Si ganas y no pagas el saldo, pierdes el depósito.
Día del remate
El juzgado celebra la diligencia de remate en la fecha y hora publicadas. El secretario recibe las ofertas y el mejor postor gana.
Dato clave: Puedes hacer tu oferta en sobre cerrado entregado antes de la hora, o pujarla verbalmente en la diligencia. Gana la oferta más alta.
Adjudicación y pago
Declarado desierto o ganador, el juez dicta auto de adjudicación. El ganador tiene un plazo (usualmente 5 días hábiles) para pagar el saldo.
Dato clave: El pago se hace directamente al juzgado. El depósito del 40% se descuenta del total.
Escritura y entrega
El juez firma la escritura de compraventa judicial. Esa escritura equivale al título de propiedad y se registra en la Oficina de Registro.
Dato clave: La entrega del inmueble puede requerir diligencia de lanzamiento si hay ocupantes que no salgan voluntariamente.
Precio desde el 70% del avalúo
La base mínima es el 70% del valor comercial. En la práctica muchos remates quedan desiertos y en segunda convocatoria la base baja al 50%.
Escritura por el juzgado
El título de propiedad lo otorga el juez directamente. No hay vendedor que incumpla ni posibilidad de venta doble.
Sin intermediarios
No pagas comisión de finca raíz (normalmente 3-5%). El único sobrecosto son los gastos notariales y de registro.
Respaldo legal total
El proceso está supervisado por un juez de la República. La adjudicación tiene fuerza de sentencia judicial.
Información pública
El proceso judicial es público. Puedes consultar el expediente completo en el juzgado para conocer el historial del bien.
Potencial de valorización
Al comprar por debajo del valor de mercado tienes un margen inmediato. Muchos inversionistas usan remates como estrategia principal.
Comprar en remate tiene ventajas, pero también riesgos reales. Conócelos antes de pujar.
Estado del inmueble
No siempre puedes visitarlo antes del remate. Puede estar deteriorado, con modificaciones sin licencia o con deudas de administración y servicios.
Cómo mitigarlo: Consulta el folio de matrícula, pide el certificado de libertad y tradición, y si puedes, visítalo antes.
Ocupantes
El bien puede estar arrendado o con el deudor adentro. Sacarlos requiere un proceso de lanzamiento adicional que tarda meses.
Cómo mitigarlo: Investiga en el expediente si hay contratos de arrendamiento vigentes y si el deudor habita el inmueble.
Deudas de predial y valorizaciones
Las deudas de impuesto predial y valorización NO se extinguen con el remate. Las asume el comprador.
Cómo mitigarlo: Consulta en la Secretaría de Hacienda del municipio el estado de cuenta de predial antes de pujar.
Plazos ajustados
Tras ganar el remate tienes días hábiles contados para completar el pago. Si no alcanzas a conseguir financiación, pierdes la consignación.
Cómo mitigarlo: Ten lista la financiación antes de participar. Los bancos no siempre financian bienes en remate judicial rápidamente.
Casa
Casas unifamiliares, casas campestres
Apartamento
Aptos en edificio, estudios
Local comercial
Locales, bodegas, oficinas
Lote / Predio
Lotes urbanos y rurales, fincas
Vehículo
Carros, motos, camiones
Maquinaria
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